Vracení nárokovaného odpočtu DPH z významných oprav nemovitostí

V oblasti nemovitostí čeká plátce DPH poměrně významná změna, která může patřit spíše k těm nepříznivým. Návrh novely DPH by měl s předpokládanou účinností od roku 2019 zavést povinnost upravovat zpětně odpočet DPH uplatněný z tzv. významné opravy uskutečněné na nemovitosti, pokud dojde v době 10-ti let od uskutečnění této opravy k převodu předmětné nemovitosti.

Stávající úprava odpočtu DPH v souvislosti s nemovitostí

Současné znění zákona ukládá plátcům povinnost zpětně snížit odpočet DPH nárokovaný při pořízení nemovitosti či při jejím technickém zhodnocení, pokud v době do 10 let dojde ke změně způsobu užívání této nemovitosti tak, že nový způsob užití nemovitosti nárok na odpočet neumožňuje či omezuje - typickým příkladem může být použití nemovitosti či její části k osvobozenému pronájmu. V tomto případě je plátce povinen vypočítat a vrátit část dříve nárokované DPH.

Naopak k pozitivní úpravě odpočtu může dojít v opačném případě, kdy plátce v okamžiku pořízení nemovitosti či jejího technického zhodnocení nárok na odpočet neměl, či jen v omezené míře a z důvodu změny užívání nemovitosti mu nárok dodatečně vznikl nebo se zvýšil.

Podstatné je, že dosud se taková dodatečná úprava nároku na DPH netýkala jiných přijatých plnění než DPH nárokovaného při pořízení nemovitosti nebo při jejím technickém zhodnocení.

Nová úprava odpočtu DPH z oprav nemovitostí v případě jejich následného dodání

Nově navrhovaná dodatečná úprava odpočtu DPH z významných oprav tak znamená rozšíření této povinnosti. Avšak pozor, na rozdíl od úpravy odpočtu DPH uplatněného při pořízení a technickém zhodnocení nemovitosti, nová povinnost úpravy odpočtu DPH z opravy nevznikne při jakékoliv změně užití nemovitosti vedoucí obecně ke změně nároku, ale pouze v případě, kdy dojde k „dodání" nemovité věci.

Důvodem k opravě nároku na odpočet u opravy bude tedy pouze převod nemovitosti, který svým osvobozením od DPH či naopak neosvobozením od DPH představuje změnu užití nemovitosti oproti okamžiku, kdy byl uplatňován nárok na odpočet z opravy. Úpravu by tak neměla vyvolat např. změna pronájmu nemovitosti z neosvobozeného pronájmu na osvobozený pronájem.

Jakých oprav by se měla možná úprava odpočtu DPH týkat?

Podle novely se významnou opravou bude rozumět oprava, která je za opravu považována pro účely účetnictví (tj. bude se rozlišovat obdobně mezi opravou a technickým zhodnocením jako v účetnictví), pokud hodnota veškerých souvisejících přijatých plnění bez DPH je vyšší než 200 000,- Kč.

Úprava odpočtu se bude povinně vztahovat na veškeré opravy zahájené po účinnosti novely (pravděpodobně 1. ledna 2019). U oprav započatých před, ale ukončených po účinnosti novely, by měla být plátcům ponechána pouze možnost pro úpravu odpočtu (např. pokud původně nárok na odpočet nebyl, avšak následným dodáním nemovitosti nárok na odpočet vznikl), ale povinnost následné úpravy v případě zániku odpočtu by plátcům vzniknout neměla. Odpočet DPH z oprav dokončených před účinností novely nově zavedené dodatečné úpravě podléhat nebude.

V praxi bude zejména podstatné vymezit, jaká všechna přijatá plnění je třeba přiřadit jedné „opravě", ať už pro účely zjištění výše uvedené hranice 200 000,- Kč nebo vymezení zahájení a ukončení opravy. Často totiž může jít o několik či řadu plnění přijímaných od různých dodavatelů po relativně delší časové období.