Novinky v DPH

Závěrem připomínáme, že dne 1. července 2025 nabyla účinnosti klíčová část novely zákona o dani z přidané hodnoty, která přináší významné změny hlavně v oblasti zdaňování nemovitostí.

Zkrácení časového testu pro osvobození prodeje nemovitostí od DPH

Dosavadní pětiletý test (po kolaudaci či podstatné změně) byl zkrácen z 5 let na 24 měsíců od nabytí právní moci příslušného kolaudačního rozhodnutí (nebo splnění podmínek k trvalému užívání stavby, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává). Převod nemovitosti v rámci této 24měsíční doby je zdanitelný, ovšem jen převod na prvního nabyvatele. To znamená, že druhý (či jakýkoli následující) převod, ke kterému případně dojde v rámci dané 24měsíční lhůty, je již osvobozený od daně.

Podstatnou změnou se přitom rozumí stavební úprava měnící účel využití nemovitosti nebo podmínky obývání, pokud náklady na ni přesáhnou 30 % základu daně při dalším bezprostředně následujícím prodeji této nemovitosti. Zohledňují se přitom pouze náklady vynaložené prodávajícím.

Omezení uplatnění snížené sazby DPH u staveb pro bydlení a sociální bydlení

S účinností novely se mění rovněž pravidla pro uplatnění základní a snížené sazby DPH při poskytnutí stavebních nebo montážních prací.

• Snížená sazba je možná jen pokud stavba zůstává i po rekonstrukci určena k bydlení či sociálnímu bydlení.
• Pokud dojde ke změně využití (např. přestavba na jiný účel), příslušné stavební/montážní práce podléhají základní sazbě DPH.

U sociálního bydlení jsou sice zachovány limity ploch (rodinný dům max. 350 m² podlahové plochy, byt max. 120 m²), nicméně mění se způsob jejího výpočtu. Nově je potřeba postupovat dle vyhlášky účinné od 1.7.2025, kterou za tím účelem vydalo Ministerstvo financí ČR.

Posuzování charakteru stavby, a tedy zda lze uplatnit sníženou sazbu, se nově opírá o evidenci v registru RÚIAN. Pokud stavba ještě není zapsána, lze vycházet z důvodného předpokladu prokazatelného dokumentací (např. projekt, povolení).

Oprava odpočtu DPH z neuhrazených závazků (§ 74b ZDPH)

Nově mají plátci DPH povinnost vrátit (opraveně snížit) odpočet DPH, pokud faktura není uhrazena do 6 měsíců od splatnosti. S ohledem na způsob výpočtu této lhůty je tak srpen 2025 prvním obdobím, kdy je potřeba se na tuto povinnost soustředit. Pokud je faktura následně zaplacena, odpočet lze znovu uplatnit - nejdříve v období úhrady, nejpozději však do konce druhého kalendářního roku následujícího po zaplacení.

Prodej nemovitosti zaměstnanci jako „spojené osobě"

Od 1. 1. 2025 se považuje prodej nemovitosti zaměstnanci za prodej spojené osobě. V takovém případě se DPH vypočítává z tzv. ceny obvyklé, pokud je prodejní cena nižší než tržní cena. Toto pravidlo je nadále relevantní i po 1. 7. 2025.

Naše doporučení na závěr:

• Prodeje nových nemovitostí je nutné pečlivě časově plánovat - 24měsíční hranice je razantně kratší než dřívějších 5 let.
• Jakákoli změna nemovitosti bez dostatečné argumentační dokumentace může vést k opětovnému zdanění.
• U staveb je klíčové sledovat zařazení v RÚIAN a limitní metry pro sociální bydlení.
• Dlužné pohledávky motivují k rychlé úhradě, jinak povede neuhrazení k automatické povinnosti vrácení odpočtu DPH.